Conclusion du bail commercial

Baux commerciaux – Conclusion du bail commercial

Tout commerçant qui exploite dans un local un fonds de commerce bénéficie d’un bail commercial soumis à un régime spécifique, protecteur de ses droits.

Si de nombreuses dispositions sont d’ordre public et s’imposent aux parties (tel le principe du droit au renouvellement du bail à l’issue de la première période et du plafonnement du loyer), il existe des moyens de contourner ces dispositions.

Le bail étant généralement proposé par le bailleur, l’exploitant locataire doit rester vigilant lors de sa négociation notamment sur les clauses suivantes :

la durée du bail : inférieure à 3 ans (bail précaire), elle n’ouvre pas le droit à une indemnité en fin de bail ; supérieure à 9 ans, elle permet au bailleur de déplafonner  le loyer lors du renouvellement,

la destination des lieux : la clause dite « d’enseigne » impose au locataire de n’exercer dans les lieux loués que sous l’enseigne d’un concédant ou franchiseur ; cette clause interdira au commerçant de céder son fonds de commerce sans l’autorisation du bailleur en cas de cessation de son contrat de distribution ou de franchise,

le loyer : un loyer « binaire » se composant d’un loyer minimum garanti et d’un pourcentage du chiffre d’affaires, échappe à la règle du plafonnement,

les charges : il est indispensable d’exiger la communication de la liste exhaustive des charges dont le bailleur peut demander le remboursement au locataire,

la clause travaux et entretien : même si depuis la loi dite Pinel du 18 juin 2014, le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les « grosses réparations », l’équilibre contractuel est rarement respecté, notamment lorsque le bailleur exige la restitution des lieux « en parfait état »,

la cession du droit au bail : l’exigence d’un acte notarié rendant cette cession et donc celle du fonds de commerce plus longue et plus onéreuse,

– la remise des diagnostics (amiante, ERNMT et performances énergétiques) qui doivent être annexés au bail.

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