Renouvellement du bail

Baux commerciaux – renouvellement du bail

Le locataire doit se montrer vigilant lors du renouvellement de son bail commercial, même si le renouvellement est régi par des dispositions d’ordre public qui lui sont favorables.

A l’expiration de la période contractuelle en cours, le bailleur pourra :

  • soit proposer le renouvellement du bail ou accepter la demande de renouvellement formulée par le locataire,
  • soit refuser le renouvellement en versant une indemnité d’éviction ou sans verser d’indemnité s’il peut invoquer un motif grave et légitime.

Contrairement à certaines idées reçues, le bail ne se renouvelle pas automatiquement « par tacite reconduction », pour une nouvelle durée de 9 ans. Il se poursuit jusqu’à ce que l’une ou l’autre des parties prenne l’initiative d’en demander le renouvellement par lettre recommandée ou acte d’huissier.

Si le locataire ne se manifeste pas avant la fin de la 12ème année du bail en cours, le bailleur pourra prétendre au déplafonnement du loyer et à sa fixation en fonction de la valeur locative.

Les enjeux du renouvellement sont importants, notamment concernant le montant du loyer du bail renouvelé.

En effet, le bailleur profite souvent du renouvellement pour tenter d’obtenir une augmentation significative du loyer.

Si le principe reste le maintien du loyer lors du renouvellement du bail, il existe néanmoins plusieurs motifs de déplafonnement du loyer liés à la modification des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des facteurs locaux de commercialité ou encore des obligations respectives des parties. Mais ces motifs sont limitativement énumérés par la loi et la demande de déplafonnement formulée par le bailleur peut être contestée devant un tribunal si elle apparaît illégitime.

En outre, en cas de bien fondé de la demande de déplafonnement du loyer, le bailleur a tendance à demander un loyer supérieur à la valeur du marché, ce qui est peut-être contesté devant les tribunaux.

Il est donc important d’être conseillé lors du renouvellement du bail compte tenu des enjeux que représente pour l’entreprise la fixation d’un nouveau loyer pour une nouvelle période de 9 ans.

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